全国工商联房地产商会会长聂梅生

    近日,住房保障几乎成了一个全民的话题。

    8月30日,国务院新闻办公室就多渠道保障城市低收入家庭住房困难问题举行新闻发布会;8月23日,由国务院主持的全国住宅工作会议在北京召开,会议中心任务就是明确下一阶段的住房保障工作,重点为全面贯彻落实8月13日下发的<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>(国发〔2007〕24号)(以下简称24号文),并明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责。

    "这是一次继1998年房改之后的又一次真正意义上的房改。"8月30日,长期从事房地产研究的全国工商联房地产商会会长聂梅生接受了本报记者独家采访。

    "房改的房改"

    21世纪:你是如何评价24号文?

    聂梅生:我认为24号文是对1998年房改中对于低收入住房政策缺失的再一次房改。

    21世纪,何以见得?

    聂梅生;这是进一步的改革,政府找准了自己的角色,把重点放在一些保障性工作上,这才是政府真正该做的事情,二元化管理体制日臻形成。而此前近四年的宏观调控中,政府更多的精力去关注市场层面,关注商品房的房价。

    其实,政府一直在酝酿相关保障性住房政策。1998年,国务院下发的纲领性文件中就指出,"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系",当时就有规定,经济适用房能够覆盖的群体约占到城市人口的60%-70%。

    然而,十年过去了,结果是大约只有5%的人享受到了经济适用房的政策。显然这与1998年房改的初衷有很大差距。

    21世纪:这个差距与房价的上涨有根本联系吗?

    聂梅生:当然有了。在执行过程中,商品住房成为主体,而保障性住房长期缺失,没有享受到经济适用房政策的那65%中低收入者到哪里去解决自己的住房问题呢?他们只有把目光投向商品房市场,大量中低收入者的加入,形成了商品房市场中的刚性需求,而中低收入群体又多数不具备购买商品房的能力,因而一方面造成了老百姓买不起房的呼声,另一方面又无法使预期购房的恐慌感降下来,这些因素都是促成房价高企的原因。

    在我看来,只有先把低收入者的住房供应量垫上来了,通过经济适用房和廉租房解决了他们的住房问题,将原来挤到商品房市场中的低收入者的刚性需求分流出来,使这部分住房占到相当的比例(如大于15%),;而中等收入者住房问题则可以通过完善普通商品房政策逐步得到解决,其余的人进入商品房市场。最终形成良性的楼市,房价才有可能平稳下来。

    21世纪:之前,宏观调控哪个环节导致了它的效应有限?24号文是否得到了规避?

    聂梅生:之前,宏观调控走的是自高而低的调节路线,先从市场化程度高的商品房市场进行调节,一系列政策出台的初衷和预期是使房价平稳,结果是房价越来越高。而这次改革走的却是自低而高的路子,将各种购买人群归置到属于他们自己的购买空间里,一切都顺了。

    你看原来,只要一出政策,媒体上争吵声一片,专家、开发商、群众各方面意见针锋相对,而24号文出来了,业界的声音空前一致,现在各方面都终于想明白了。

    "要走多元化解决思路"

    21世纪:聂会长,几乎每一项政策出来都会遇到执行难题,24号文是否也有这个问题?

    聂梅生:在操作层面上,我们首先要看到一个可喜的变化。那就是24号文明确了一个经济适用房的产权问题,明确指出,经济适用房是有限产权。这给将来的执行奠定了基础。

    之前,经济适用房是有产权的,是可以上市交易的。当时,经济适用房政策出台时,就有人质疑,这极有可能造成国有土地资产的不公平流失,侵害其他纳税人的权益。而实际过程中也出现了以经济适用房名义谋利的不公平现实问题。此次24号文所规定的政府优先回购权可以很好地保证经济适用房能够在保障体系里循环。

    21世纪:那你认为目前会有一些执行上的难题吗?

    聂梅生:可能还是一个购买人群的界定问题。以此前北京经济适用房政策为例,年收入低于6万并拥有北京市户口的人就可以有资格购买经济适用房,但是,我曾经做过一个调研发现,如果按照当时6万的门槛,大约80%的北京人是有资格的。但实际上,居民的收入当中灰色的部分很难计算,经济适用房是否落实到实处是有很大疑问的。

    21世纪,对于执行层面上有何建议?

    聂梅生:对于最低收入者会比较简单一点,可以利用民政部的保障体系得到解决。难就难在低收入者,如何界定是否是低收入者,通常情况下,是把这个城市的人均收入乘以0。6,但是,每一个城市的经济水平不一样,我建议可以做相关的调整,特别是对于一些欠发达地区,这个比例可以提高一点。

    21世纪:在你看来,保障性住房的房源如何保证?

    聂梅生:这里面就会涉及一个资金和土地问题。这次改革中一个重要的机构调整就是住房保障和公积金监管司的成立,已经涉及到了政策与金融之间的配合问题,资金上会有一些突破。之后,如果有财税和土地部门的加入,可能会让资金和土地问题得到逐步解决。而对于建设方式,可以通过开发商代建或者政府自行成立开发公司进行自建。听说,上海市政府还通过收购二手房的方式扩大保障性住房房源,这也是一个值得借鉴的方式。

    据我了解,在北京,1995年之前建设的房子当中,就有很多是60平方米以内的房子,符合保障性住房的基本标准,对于这个渠道,政府也是可以考虑的,这样,还有利于社会的各谐呢。

    21世纪:24号文思路上的巨大转变会不会淡化之前诸如90平方米70%等政策?

    聂梅生:不会的,反而可以促进之前一些政策的顺利进行。以90平米70%政策为例。之前,大家会担心这个政策能不能执行下去,但是现在就不必担心这些。因为大量60平米以内的保障性住房可以占了相当一部分份额,从总量控制的角度,90平米和70%都不难达到。在我看来,24号文也许会打开之前宏观调控的困惑,会是一个很好的突破口。