不同意孙宏斌、任志强的“需求决定房价”论
新浪财经：我们在博鳌亚洲论坛的时候同时上海也在举行一个会议，建设部在上海谈论当前房价的问题，您应该比我更清楚。
潘石屹：好象在上海召开建设部一个内部会议，讨论下一步的趋势性的东西。
新浪财经：这个会是常规的例行会议吗？
潘石屹：我觉得不是日常的例会，好象是一个解决具体问题的会议。3月末国务院下发了国八条，下发文件的题目就是让房地产稳定健康的发展，好象提法是稳定住房价格。如果房价大起大落的话，当地的负责人要承担责任。当然在过去的两年时间，各地的房价都没有落，而是大涨，上海的涨幅是最快的，在过去一年的时间由于外围房子价格便宜，政府统计的数字是房价上涨20%多，实际上对一个具体的项目可能是翻了一番。所以国务院文件下发以后，上海市政府接二连三的出台政策，现在大概有一个月过去了，作为主管部门，建设部肯定要下去看一下，可能有点调研的性质，看看上海的房价到底怎么样。
新浪财经：是解决上海一个地方的问题还是解决全国的问题。
潘石屹：是全国的，中国很多城市的房价普遍涨幅都比较高。有些城市提供的数据非常惊人，但是仔细分析一下，是因为原来的基数比较低。但北京、上海、深圳原来的房价基数就比较高。
新浪财经：会让房价降下来吗？
潘石屹：最起码是平稳，房价为什么涨这么快，这实际上是摆在大家面前的问题，这是谁都要问为什么的原因，房价为什么在过去两年涨的这么快呢？
新浪财经：你觉得是为什么呢？
潘石屹：大家愿不愿意面对这个事实。媒体把它归结成投机性的购房人多，温州购房团，包括台湾人到上海买房多，这都是个人行为，只要他们不违法不偷税漏税就不应该批判。我觉得主要还是供应问题。土地、资金再加上好开发商，这样才能形成市场上房子的供应量。从2003年开始的过去两年时间政府一直在控制土地，拆迁的难度越来越大，当然出台这些政策的初衷，是让拆迁户不要受到开发商的欺负，这样间接的造成土地供应不足。另外在最近两年有一个提法是中国要实施最严格的耕地保护政策，中国是一个人多地少的国家，如果出现粮荒的话是非常大的问题，所以要保护农民的耕地，不要在农民耕地上搞各种各样的开发建设，这两种情况都减少了建设房子的用地。
新浪财经：现在很多人都认为需求决定房价，你赞同这个观点吗？
潘石屹：这还是比较片面的，马克思说过价格是由供应量和需求两个方面决定。形成市场价格一定是需求方和供应方达成的妥协，双方都认同这个价格，所以像孙宏斌和任志强的“需求决定房价”观点我是不同意的。市场一定是双方达成的协议，比如这瓶矿泉水我说5元，你说5毛，那就成交不了，最后说2块成交了，就是合理的价格。价格是由供求关系决定的。而不是由需求一方确定的。
新浪财经：一个愿卖一个愿买的现象就是合理的吗？
潘石屹：这就是市场上的合理性，要比计划体制、行政命令的体制完美。可是市场不是都完美的，市场有时候也会出现问题，所以管理经济过程当中，就得考虑当市场失灵的时候，市场出现问题的时候国家怎么调控它。
新浪财经：我们觉得市场也有不规范的问题。比如倾销，我愿意低价卖，当然更有人愿意低价买，可是这就存在问题，自然需要干预。还有反垄断法出台也是一个道理。我觉得房价到这种高的程度也是这种因素，市场不一定就都是对的。
潘石屹：市场不一定全是对的，但实践证明用市场方式配置社会上各种资源、包括资金、土地这些资源，配置的有效性比计划经济配置要有效得多。所以国务院在去年就下发文件，其中有一句话，我觉得这句话角度还是很高，就是“充分发挥市场在房地产资源配置中的基础作用”。你刚刚说的这两个问题在目前的房地产界是不存在的，首先低价倾销不存在，再有垄断也不存在。现在中国有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%，人们购买房子的时候有多个选择，并没有形成垄断，所以不会出现垄断的价格。
北京公布的土地供应计划能否顺利实施还只是个未知数
新浪财经：你谈谈目前北京的房产市场是什么样的情况？
潘石屹：北京市政府在4月份，国务院出台了文件之后，有两个举措。像我和任志强，包括好多房地产开发商是有钱但是买不到土地，所以在北京的土地供应量相对不足，满足不了市场的需求，让媒体把这样的说法演绎成“地荒论”，就是土地供应发生饥荒了。这种情况下，北京市土地局的领导、北京市发改委的领导马上就说土地供应充足，十年都够用，政府出让出去的土地三年之内一平方米不出让都够用。我认为实际上北京政府是在调整人们对市场未来的预期，如果所有老百姓都认为土地不够用，房价还会飞涨，国务院已经下发文件要稳定房价，所以北京国土资源局的领导和发改委领导出来表这个态，实际上是调整人们未来的预期，这样就可以把房价稳定下来，我能够理解他们的想靠控制未来市场的预期来调整目前的市场价格。实际上在北京四环里面的土地供应量还是比较少的，这是我个人的看法。
第二个北京市出台一个政策，土地供应管理办法，马上出台了2005年供应土地的计划，里面建机场的多少、公共设施的多少、教育的多少、国家机关多少，商品房用地多少，这个详细数字没有出来，可是一下抛出一个大数，2005年要供应六千公顷土地。我想再过几个星期北京会出来细则，六千公顷大概有一半是商品房的用地，说明北京的土地是充足的，计划马上要出来了。我觉得北京的调控还是很有力度，首先是不让人们恐慌。未来土地是够用的。第二具体的数字说话，先抛一个大数六千公顷，里面有一半可以做商品房开发的话也有三千公顷，他们再想办法完成这三千公顷土地的出让。
新浪财经：这样大规模的供应土地，地价是否应该会降下来？
潘石屹：这只是一个计划，能不能供应出来还是未知数，供应的是三环里面还是四环里面、五环里面，你说四环的房价要暴涨和昌平多供应土地是不受任何影响的。所以北京市的政策是比较稳，也比较狠。而上海的做法有点急，当天就开会，增加了2个2000万平方米的供应量。又有多个房地产商受到了查处，他们的房子就不能卖了，让其他房地产发展商无所适从了，他们不知道明天还会出台什么政策。可是北京的政策是从市场供应量调控。没有像上海说只要打广告，“奢侈”这两个字都不能提了，提就违法了，谁不知道政策会出到什么地方去。我想这次建设部去开会，作为行业主管，作为房地产方面的专家也会吸取上海的教训。上海房地产近来一天出台一个政策。实际上上海应该预防的是房的价格暴跌。如果暴跌的话对上海的经济，对上海的银行，对上海的市民都是不利的。
新浪财经：你的意思就是一个是上海政府政策拉高上海房价？
潘石屹：上海的拆迁，城区基本上拆不动了，土地的供应量减少了。上海的科学家说每年上海的地往下降几毫米，所以把上海的容积率一律降到2.5，这样供应量也大大减少了，那么在需求增长的情况，人们会觉得未来会出现供不应求的局面，越是这样的局面人们越抢购，越抢购需求量就更大，越满足不了需求，所以上海出现了房子价格翻番的情况。
新浪财经：北京的虽然不是翻一番，但是也差不多近50%了。
潘石屹：对于三环里面的具体项目这个估计可能差不多，但是可能比这个低一些的，比如富力城的项目、我们建外SOHO的增长幅度达不到50%，但是这个增长幅度也比较大。
高房价的间接原因在政府身上
新浪财经：你能说一下现在房地产行业的平均利润率是多少吗？
潘石屹：在北京，如果是这个房地产发展商没有做一些手脚，为什么我用手脚这个词儿呢？他不一定是违法，在朝阳区开发项目，把公司注册在门头沟，注册在密云了，这样利润率可能高一点儿了，如果是在市区内正常交5%的营业税，再按照政策交土地增值税，再交利润的33%的所得税，北京房地产行业最高利润率不会超过17.5%。
新浪财经：昨天我听任总说，他说“我们现在也过上了好日子”，听他的口气，利润率起码在30%、40%。
潘石屹：不可能。我们可以算一下，就按照这几个税算一下，任志强的利润率，据我了解到的情况就不到10%，不到10%都高的不得了。
新浪财经：照这样说，两三年前你们难道是亏损卖房子？
潘石屹：我们建“建外SOHO”的时候钢材价格翻了一番，其他的成本也在上涨。
新浪财经：我前天采访孙宏斌的时候他说钢材的价格对房价的影响并不大，成本的因素在房价里面影响不大，最多一项是土地的成本可能影响会大一些。
潘石屹：我们可以算一下一平米需要的钢材是110公斤，11
