新浪财经：现在看来高房价基本是两个原因，一个是政府手里抓着地不放，一个是流通性差。
潘石屹：不能说抓着不放，可能政府为了解决农民耕地的问题可能间接造成供应量不足。再有到门头沟多供应土地和缓解市区供应不足根本没有关系。
新浪财经：你觉得政府现在应该怎么做。
潘石屹：我已经一年多没有谈房价了，这是第一次谈房价，我们抛开利率、税收，这些问题在过去几个月时间都是热点问题，我认为这些都是辅助的，最关键的是市场供应量和需求量。有了土地，有了钱才能形成供应量。供应量要适应需求量，只有需求量和供应量比较平衡的时候价格才能稳定，如果不平衡的时候房地产肯定会暴涨暴跌。从大的方面来说房子的需求是一个城市化的进程的前提，这是中国未来10年、20年的大趋势。多少人认为把自己的孩子、女儿送到城里就算是过上了好日子，如果在农村肯定是没有出路的，几代人的心愿是要到进城去。他们觉得进了城，拥有了一套真正的产权房就真正进城了，有了家了。所以对房地产有比较大的需求。第二城里原来住小房子现在要住大房子，原来租房子现在卖房子这也是需求量。还有和国际环境也相关，中国经历了20多年的改革开放已经和世界融为一体了，不一定拿美元购买房子的都是外商，有可能中国人本身有外汇，如果是他在购买一个人民币资产的物业，如果房子本身再升值，他又赌人民币的升值。从目前来看人民币升值的压力是比较大。到美国出差，同样拿这个钱购买一个东西或者吃饭，觉得人民币还是挺值的，和美元比较还是非常坚挺，这样的情况下，如果这些人赌对了，过去一直不断的购买人民币物业，物业一直在升值，人民币跟着美元也升值了，这就是两个升值的叠加。这种力量可能在大城市大一点儿，在其他下游城市可能没有，但是这个力量是存在的，是不能忽视的，而且人们就赌这个，人民币的升值。
包括国际大公司，新加坡凯德置地购买北京长安街的楼房，我想一定是这样的。摩根士丹利购买了两个富力城的楼房也是这个原因。
新浪财经：现在我们要构建一个和谐社会，这种情况下政府到底应该怎么做才能使市民收入和房价实现和谐。
潘石屹：这就是大家理解不一样了，和谐是不是所有人都有同样房子，所有人都吃一样的饭，所有人都在一样的地位，这就是空想共产主义。我们也是做了好多年，就是计划经济，最后搞的大家吃吃不上，穿穿不上，回想三十年前我们吃的什么，穿的什么。发现最能让财富积累的是市场，我觉得购买商品房的是一部分，然后再做一部分廉租屋这种的。
新浪财经：你预测一下今年年底前房价肯定会涨吗。
潘石屹：作为一个市场应该是两种力量，有一部分人天天说跌，一部分天天说涨，这要看客户自己的判断，如果判断房地产涨了，真的涨了他就赚钱了，如果判断跌，结果涨了，他就没有赚到钱。
新浪财经：你的判断是什么？
潘石屹：2004年年初的时候批判我的声音特别多。因为2004年我写了一篇文章说房价一定会上涨，结果被骂的一塌糊涂，从那以后我就没有谈房价的问题。我说从2003年来看土地和资金的供应大幅度减少，需求还是很旺盛，需求方面的客户是你越减少，他越购买，如果是这样持续下去，房价涨到一定程度，老百姓和政府是有一定承受能力的，到时候一定会出台政策，3月末的时候是一个标志点。所以在去年12月份，我说2005年是最不确定的一年，一定有一个力量在往下拉，老百姓的力量，政府的力量都往下拉，3月末出台这个政策，4月份是调整时期，从4月份来看可能有两种情况，第一种情况是整个调控过程比较得力，像北京市政府这样的做法，政府的声音就是不管口袋有没有货，先壮着胆子说，先让发改委把土地供应量说出去，调整人们的预期，然后一个报告出来了，说有多少土地，至于这些土地有没有拆迁，接下来再想办法。政府是这样的策略就是从舆论调整人们的预期，是比较稳妥的做法。第二种调控的办法是上海，每天都出台政策，我非常担心，不是担心上海的房价再涨，而是担心一夜之间上海房地产可能崩盘了。
新浪财经：崩盘会是什么结果？
潘石屹：那就是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。他们出台的政策说是查处地产发展商，每个城市都有很多地产发展商，有一些是守法的，有一些是不守法的，不守法的发展商肯定要查处，可是不能因为压制房价，突击性的像严打一样查房地产了，现在上海的情况就像严打一样，查了一批就宣布处理七家，这七家三年内不得销售，五年内不准开发。这样一来供应量更少了，房价就更涨了。再极端的把所有房地产商都关起来，市场就没有供应量了，房子的价格只能是暴涨。所以上海的做法不见得是考虑成熟的做法。
新浪财经：你现在看不清楚房价是么？
潘石屹：看是什么样的客户，如果我是一个客户，要购买房子，我觉得房地产涨涨跌跌是复杂。最好的选择就是购买经济适用房，经济适用房比较普通商品房政府减免了20%的税费，这样购买经济适用房是最好的。如果要投资的话，就是四环里面的，你购买一个房子一定有两面性，一方面是马克思说的实用价值，另一方面看就是投资，就是这个物业能不能升值，你买这个房子值不值这个钱，如果作为商品作为投资人来看，我觉得北京四环内的供应量不会非常大。
新浪财经：四环之内的房子未来肯定是涨的？
潘石屹：我想是涨的。从投资回报率来看北京四环以内的回报率是最高的，应该叫租金回报率。我刚到香港去，问了香港中原主席几个数字，第一香港的租金回报率多少，他说甲级写字楼和公寓在香港是3%，乙级4%。北京四环内已经达到10%到15%之间。我问了一下上海最近的情况，他说上海下发政策之前和之后，中原地产的成交额减少到了八分之一。我问价格，他说从中原地产所有的房子来看，成交价格没有显著的变化。看一个市场最重要的是看成交量，成交量大量萎缩的时候，价格应该是跌的，这是价格下跌的前兆。
北京的房屋租金回报率高的不正常
新浪财经：房价和租金应该是有一定比例，房价涨的时候租金是一定要涨的。
潘石屹：不一定。三年前我就说北京的租金回报率高的不正常，未来几年一定要跌。
新浪财经：那买房不如租房合算了。
潘石屹：目前的租金回报情况下，买房是合算的，未来在北京三环、四环里面价格应该上涨，租金应该是下跌，回报率才能降下来。
新浪财经：这好象和经济学不符合，经济学应该是同比例上升才是正常的经济现象。
潘石屹：原因是北京目前租金回报率太高，15%的租金回报率是不正常的，全世界任何一个城市都是找不到的，经济学有一个原理，所有事情要回到均衡价格上去。10%到15%的租金回报率是不正常的，一定要回落到比银行存款利息加两个点，这是正常。别的行业买了一个机器，这个机器算了每年的回报率，这个机器可以用20年，用了20年以后这个残值可能是零，可是一套房子除了每年带来10%的回报率，20年后残值可能还比原值高几倍，一台机器应该比一个房子带来的回报率高才是合理的，因为房子多少年之后的产值是要高的。
新浪财经：你开发这些房干脆都租算了，租上20年后再卖，这样利润就高了。
潘石屹：对，那些大财团，国贸、嘉里中心，就把这些房子建起来往外租，国贸最高的一年利润是接近一亿美金。新加坡的凯德置地把豪华公寓一口气买了，花了18亿签了合同。我的情况，我没钱，所以我就分散开，我也赚钱，我的客户也赚钱，这个商业模式不一样。我现在有6500个客户，这些客户在过去几年中没有一个不赚钱的，如果我像李嘉诚一样建完以后出租我肯定赚钱。东方广场就是这样的例子。而中国一下投了几十亿、上百亿去建没赚多少钱，实际上购买我们房子的人跟我们的股东一样，我赚第一道钱，你赚第二道钱，一起赚钱。
过去的两年，房地产商都赚了大钱
新浪财经：你开发房地产大概也有10年了，难道以前房价低时你没有利润吗？
潘石屹：5年前的成本低，劳动力的成本、水泥的成本、水的成本、钢材的成本都低。
新浪财经：你最高利润率是多少？
潘石屹：15%左右。一般的房地产公司8%左右就非常高了，任志强他们的财务报表好象是8%，这个8%和别的行业不一样，你一年可能销售40亿，别的一个公司销售几千万就不得了，看起来这个8%，10%不得了的。40亿的销售额10%是多少？四亿的净利润。新浪网一年的收入是多少，几个亿，10个亿就不得了，一个房地产就是几十亿，孙宏斌他们都是奔一百亿，如果是10%的利益，一年就是10亿。而国外房子的利润率比这个低得多得多，3%就算高的，纽约3%的利润率就非常高了。过去的两年，房地产商都赚了大钱，这是这几年房地产市场供应不足造成的，并不是房地产商能力和努力的体现。所以，房地产商要多做一些善事，多做一些公益事业。“善有善报，恶有恶报”。
