北京华远地产总裁任志强
文/任志强(北京华远地产总裁)
当中国的经济改革让市场化程度不断提高时，日益加剧的竞争也让商战中的火药味越来越浓。面对多次举牌的招拍挂，合作中的朋友成了利益角逐的对手；集中而巨大的资金压力，创造了让客户争夺中的对手成为合作中的战友的机会。2004年房地产行业的多变，让更多的人重新感受到了市场即是战场。
靠鼻子摸索回家的路
作为一个曾经是作战参谋的军人，我总习惯在开战之前先分析敌情、我情，用图上作业的方式布置双方的对阵，估计各种可能出现的不利情况之后，确定自己的战略和主攻的方向。但2004年的房地产，从年初开始就没有激战前的平静，也让几乎所有的人都看不懂市场、看不懂政府、看不懂预期，更不用说在知己知彼之中调兵布阵了。也许大多数人都是在一团迷雾中跌跌撞撞地寻求着神灵的指引，也有更多的人不是靠眼睛而是靠鼻子在摸索回家的路。
年初，北京一纸暂停审批经营性用地的命令，首先让许多人遭了当头一棒，没能过好一个安稳的年关，颇让一些好男儿出了一身的冷汗，并由此引发了不是冤家不碰头的“鸡蛋”换“粮票”。有人将“鸡蛋”换“粮票”称为是哥俩好的一幕作秀的闹剧，但这却从年初就告诉了所有的开发商“粮票”的重要性和将出现的短缺。也在告诉所有的发展商，没有“粮票”换不来大米，小心不要把庄稼种在了别人的田里。
果不其然，此后连续出台的相关文件几乎都与“粮票”有关。全国一刀切的“8.３1”大限就是最后一批的“粮票”，未能过关的就成了过期作废的典型案例。4月29日的电报同样一刀切地停止半年的农用地转非的审批，更严格地剥夺了地方政府印制和发行“粮票”的权力。紧接着就是因“粮票”短缺而形成的价格暴涨，全国各地连续爆出土地拍卖的“天价”。“粮票”少了，大米也开始涨价了。部分地区的房价继去年之后再次涨幅超过了20%，一时洛阳纸贵超过了米贵。真“粮票”、假“粮票”一时满天飞，让人应接不暇。黑市中的“粮票”不但可以换“鸡蛋”，也可以换其他的生活用品了。
最聪明的人，就是能知道市场中最缺什么的人，奇货可居就能趁机发财。潘石屹在年初就精明地看到了“粮票”的重要，不惜高价而换取，并乘胜追击在CBD土地的招拍挂中再次夺魁。真可谓仓中有粮、心中不慌。当别人为“粮票”发愁时，小潘可以稳坐钓鱼台了。
可令人没有想到的是，最令小潘欢喜的土地招拍挂由于相关制度的冲突，并没有让公开交易的土地供给制度发挥出应有的优势。从5月份的中标交付了数亿元的土地费用之后，小潘并没有让“粮票”顺利地放入自己的口袋，忙活了大半年至今，小潘既没有拿到立项，也没有完成公司的境内注册。先有鸡还是先有蛋的问题还在让小潘学习考古，研究生物的进化过程。改革的过程中有些文件在前、有些文件在后，但就是缺少前后左右相关文件的衔接。于是先有鸡还是先有蛋的问题不但在考验市场中的经营主体，同时也在考验政府各部门的执政能力。
地产泡沫论在喧哗声中流产
年后，房地产投资随着全国固定资产的高增长，在去年国务院18号通知的推动下也以超过50%的增幅向上爬。爬得又快又高就应了中国的一句古话“爬得高摔得狠”。虽然去年的一阵吵闹让央行的“121”号文件未能严格执行，但投资过快和物价的上涨又一次迎来了“宏观调控”的强台风。“121”号文件终于找到了强大的依靠后盾，再次蔓延并加剧了“反攻倒算”的力度。管住土地和信贷的两个闸门，让信贷规模急速下降，自然投资也就一落千丈了。到10月底M1与M2的增速分别下降到12%-14%之间，也许是多年未有过的。面对市场中一群不听话的孩子，少数经济分析家和研究员们也趁机当起了保姆，认真地再次用“泡沫”就要破裂的惊人之语恐吓市场与政府，给本来就乱成一团的市场调度再加上一把火，让那停不下来的轮子转得更快了。于是当行政手段不能让房地产的需求和销售快速增长的快车慢下来时，0.27的加息措施在多次呼喊与反呼喊中出台了。
人们也许在奇怪，为什么最初的调控措施是行政手段而非经济手段，当调控已取得一定效果之后反而用经济的手段。其实，中国是个政府主导型的市场经济，仅仅用经济的市场调节的手段会有严重的滞后和传导失效、降效的作用。而在行政手段取得一定效果之后，加大经济手段的调节，反而会事半功倍、效果更佳。升息并非单纯针对房地产，所有的宏观调控都并非专门针对于房地产，但房地产都在所有的每一次调控中首当其冲，立于风口浪尖。
尽管在几乎所有的文学与艺术作品中都很难找到房地产开发商的正面形象，但几亿的城镇居民用高于预期的购房热情对开发商的成绩给予了最高的评价。今年1-9月份的销售增长不但远远地超过了投资的增长，也远远地超过了实际的竣工面积，并且用实际的消费给了“泡沫”论者狠狠的回击。不管是购房人还是有房人，或者是政府，没有任何人会愿意看到房地产市场的崩盘，而使所有人都成为负资产的所有者。
房地产市场自1998年中国住房货币化之后，才真正成为以个人消费为主，以非国有投资为主的市场。虽屡屡遭到攻击，但勇往直前。市场的真实发展情况如何，从来就是任人评说，大概谁也没有作过全面、系统的分析，认真地告诉大家一个未来的面貌。
终于REICO工作室出台了一份完整的市场报告，数年的努力最终有了成果。中国的房地产不但没有像某些人所说的那样糟糕，也没有过热，更没有“泡沫”，未来将会更快地发展。
几乎在睡梦中度日，一年中都对房地产的预期彷徨，但报告会让所有的人从睡梦中惊醒。粮票会有的，大米也会有的。中国的房地产市场就像中国的经济改革一样在多次左与右的冲击中，上上下下的反复中发展着、前进着，改变着人们的生活，改变着人们的观念，改变着中国的城市，改变着整个中国。
